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精准评估疫情影响 坚定楼市发展信心
发布人:房地产业协会 发布时间:2020/3/13 浏览次数:416

此次新冠肺炎疫情对房地产业影响程度如何?市场运行何时能步入正轨?年度开发投资、商品房销售、房价等各项经济指标能否顺利完成?这是房地产企业和广大消费者普遍关心的问题。笔者认为,要精准科学地评估此次疫情影响,既不能低估而盲目乐观,无所作为,也不能高估而忧心忡忡,丧失信心。

首先,要直面,这是一个艰难的时刻,疫情对房地产行业上半年销售回款会产生负效应。据统计,1~2月份,全市销售商品房30.19万平方米,同比减少22.4%,金额22.35亿元,同比减少19.02%。其中,销售商品住房22.8万平方米(1954套),同比减少30.72%,金额17.59亿元,同比减少28.99%。虽然1~2月份是传统销售淡季,但疫情影响是重要因素。往年外地返乡人员置业很红火,今年却几乎为零。虽然,各房企都普遍通过微信公众号、企业官网、小程序、APP等渠道,以线上“看房”的形式对项目样板房、户型图、楼书等进行展示,但很多购房客户看不见销售人员、看不见售楼处楼盘,心里还是不踏实。真正下决心买房,还得到实地跑,而且洽谈、签约、支付、交易等重要步骤都要在线下办理,无法一步到位。线上展示只能是起到蓄客作用,为后期销售创造条件。因此,今年头两个月销售额大量减少也就不足为奇,估计这种局面可能会延续到四、五月份。

虽然疫情影响是客观存在的,但龙岩房地产市场的基本面仍然向好。首先,从需求侧看,龙岩楼市潜在的购买力依然旺盛,这可以从市统计局公布的2019年房地产开发和销售主要指标完成情况看出。2019年全市完成房地产开发投资278.55亿元,比上年增长10.4%。其中住宅投资222.19亿元,比上年增长17.1%。投资增加说明市场有效需求增加,会激发开发企业的投资热情。而销售指标完成情况更能直接反映市场购买力,2019年全市完成商品房销售面积404.07万平方米,比上年增长7.3%,其中住宅销售325.58万平方米,比上年增长4.8%。龙岩楼市销售旺盛主要是刚性需求旺盛,特别是广大农村居民对孩子的教育意识增强,进城买房更多的是买学位,为孩子受到更优质的教育创造条件。再者,购房对中国家庭来说是一件低频次刚需的大事件,并不会因为疫情的影响而消失,绝大部分只会延迟。预计疫情结束后这种潜在的需求就会逐步释放,且由于这段时间的线上蓄客,预计五、六月份或是楼市重新开放后,会出现新一波的集中购房潮。需求侧的强劲需求,是楼市复苏的坚实基础。

再从供给侧看,截止2020年2月末,全市累计可售商品房库存量304.89万平方米,去化周期12.38个月,而上年同期这一数据为368.96万平方米,15.97个月;再看住宅,至2月末全市累计可售面积为176.21万平方米,去化周期为7.97个月,而上年同期这一数据是214.37万平方米,10.29个月,下降均明显。更为可喜的是,几年来一直让开发企业头痛的商业办公用房去库存压力,现在已明显缓解。数据显示,2020年2月末全市商业用房库存量96.4万平方米,去化周期53.86个月,办公用房库存量18.19万平方米,去化周期51.97个月。而上年同期这一数据商业是110.23万平方米,66.4个月,办公是25.41万平方米,101.64个月。由此可以看出,目前龙岩楼市库存与销售比属正常。下一步随着疫情逐步减轻,以至最后结束,企业复工复产,新建商品房供应量会逐步增加,销售量也会逐步增加,回款将随之逐步增加,企业资金压力会进一步缓解。龙岩楼市供给侧的另一特点是,各房地产开发企业越来越重视楼盘品质,他们在项目设计、施工技术、建材选用、物业管理等方面都坚持高标准、精心设计、精心施工,力争给消费者提供更加舒适、安全、环保、美丽和智能化的产品。商品房性价比的提升,必将刺激消费者的购买欲,进一步激活市场。

更为重要的是,为应对疫情影响,中央和省市政府已出台了一系列支持企业复工复产的政策措施,从调整项目开竣工条件、商品房预售条件、加大公积金支持力度、调整税费缴交方法、调整土地出让金缴交期限等方面,帮助企业渡过难关。我们完全没有理由对楼市的前景失去信心。相反,应坚定信心,迎难而上,把疫情影响所受的损失夺回来,让龙岩楼市重新步入平稳健康发展的轨道。



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