一、房地产市场运行情况

1.房地产开发投资情况。1-4月全市完成房地产开发投资56.26亿元，同比减少0.2%(投资额全省排名第7位，比增数排名第7位)，其中中心城市完成42.14亿元，同比减少2.8%。开发投资同比下滑的主要原因：受库存量大、占用资金较多的影响，房地产开发企业普遍资金较紧张，放缓了在建项目的建设步伐。

2.市场交易情况。

(1)商品房销售情况。1-4月全市销售商品房66.35万㎡，同比增加24.6%(销售面积全省排名第7位，比增数排名第5位)，销售商品住房57.42万㎡（合5491套），同比增加20.5%。其中中心城市销售商品房36.97万㎡，同比增加21%，销售商品住房32.49万㎡（合3172套），同比增加12.8%。商品房销售同比增长的主要原因：一是从中央到省政府出台一系列优惠政策“组合拳”，促进刚性住房需求的进一步释放，主要有：2月1日中国人民银行、中国银监会出台了降低首付比例及贷款利率优惠的新政;2月19日财政部、国家税务总局、住建部等三部门发布的调减房地产契税营业税新政；2月17日，福建省人民政府出台的闽政〔2016〕11号文件。以上政策，进一步减轻了购房者的税费负担，有力地提振了市场信心，促进商品房销售面积的增长，推进市场回暖。二是我市根据中央和省政府关于化解房地产库存的精神，推出的契税“即征即奖”优惠政策、鼓励货币安置购买商品房的政策以及扩大住房公积金缴存面、提高公积金使用效率等措施也促进了刚性住房需求进一步释放，增加了商品房销售。

（2）二手房交易情况。1-4月全市交易二手房41.79万㎡，同比增加8.66%，交易二手住房33.83万㎡（合2777套），同比增加38.25%。其中：中心城市交易二手房16.31万㎡，同比增加5.02%；交易二手住房13.9万㎡（合1473套），同比增加23.01%。

3.房价情况。

（1）商品房销售价格情况。1-4月全市商品房均价为5634元/㎡，同比上升10.47%；商品住房均价为5737元/㎡，同比上升11.35%。其中:中心城市商品房均价为6202元/㎡，同比上升10.47%；商品住房均价为6542元/㎡，同比上升14.37%。房价同比略有上升的主要原因：随着公积金新政（公积金存款利率调整为1.5%）、购房契税优惠、购房首付比例下调等一系列楼市利好政策的出台，楼市成交量总体稳中有升，购房者购房热情有所升温。

（2）二手房交易价格情况。1-4月全市二手房均价为2903元/㎡，同比上升3.94%，二手住房均价为2598元/㎡，同比下降4.1%。其中：中心城市二手房均价为3991元/㎡，同比下降3.15%，二手住房均价为3086元/㎡，同比下降12.6%。

4.去库存情况。截至2016年4月末，全市已批准预售未售出的商品房面积560.74万㎡，商品住房240.02万㎡，非商品住房320.72万㎡。其中中心城市商品房343.91万㎡，商品住房130.3万㎡，非商品住房213.61万㎡。根据2015年商品房、商品住房、非商品住房月均销售面积计算去库存期。截至4月末，已批准预售未售出的商品房去库存期：全市商品房30个月，商品住房15个月，非商品住房148个月；中心城市商品房28个月，商品住房12个月，非商品住房168个月。目前，我市商品住房去库存期已基本进入合理区间，商业地产库存消化较为困难。

5.批准预售情况。1-4月全市批准预售商品房面积62.99万㎡，同比减少29.72%，批准预售商品住房面积49.07万㎡（合4890套），同比减少15.83%。其中：中心城市批准预售商品房面积37.25万㎡，同比减少45.02%，批准预售商品住房面积26.71万㎡（合2691套），同比减少43.16%。

6.开发企业资金情况。1-4月全市房地产开发企业资金总量121.98亿元，同比增长21.4%。其中，国内贷款10.5亿元，同比增长8.3%，非银行贷款0亿元。自筹资金19.86亿元，同比减少28.2%，其中自有资金11.75亿元，同比增长24.6%。定金及预收款11.31亿元，同比增长12%；个人按揭贷款14.6亿元，同比增长35.1%。

二、存在问题

1.商业地产去库存压力仍然较大。我市商业地产库存消化较为困难。造成中心城市商业地产库存高企、去化难的主要原因有三点：一是龙岩中心城市的规划建设超出了实体经济的发展水平和人口规模的增长速度，使商业地产的发展得不到经济发展和人口增长的有力支撑；二是电商等新型商业模式的强力冲击，传统的线下交易大幅减少，商家对商场（店）的需求大量减少；三是整体经济下行，企业和社会对写字楼、酒店的需求减少。商业地产库存量大，去化难将影响我市房地产业健康的发展，一是占用房地产开发企业大量资金，造成企业资金链紧张，经营困难；二是造成资源的浪费，这些新建的商业地产不但不能发挥效益，还要花费大量的人力、物力进行维护、保养；三是大量商业地产空置，会给社会传递市场不振的信息，影响开发商和消费者对龙岩房地产市场的预后信心。

2.企业资金链紧张状况仍未缓解。由于大多数房地产项目降价促销，“以价换量”，房款回笼总量与预期有差距。各家商业银行对房地产企业放贷持谨慎态度，信贷收紧，信托等其他融资渠道也进一步收窄，房企 “还旧贷新”计划落空，房地产开发企业普遍资金紧张。但随着房地产市场逐步回暖和中央货币政策的进一步宽松，企业资金状况有望得到改善。

三、走势预测

1.房地产新政将继续对市场产生积极影响。2月以来公积金新政（公积金存款利率调整为1.5%）、购房契税优惠、购房首付比例下调、闽政〔2016〕11号等一系列楼市利好政策的出台，推进楼市成交量逐步回暖。特别是从5月1日起，房地产业将全面实施“营改增”，将所有企业新增不动产所含增值税都纳入抵扣范围，这对于拉动房地产销售、去化商品房、特别是商业地产库存将产生积极影响。5月4日，国务院召开常务会议，确定培育发展住房租赁市场的政策措施，允许将商业用房按规定改建为租赁住房；允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求，改造后按间出租。这一新政，突破了过去商品房规划、建设和销售、出租的某些限制，为房地产、特别是商业地产去库存提供了新的空间，必将加快我市库存商品房的去化速度。

2.房地产市场整体稳定，预计不会出现大涨大跌现象。

由于龙岩中心城市房地产库存总量不大，且主要是商业地产库存。为此，市政府将合理确定房地产开发供地规模，以商品住房为主，严格控制商业综合体、宾馆、写字楼等商业地产开发。再加上引导开发商顺应市场趋势，合理确定销售价格，促进商品房销售。按目前的商品房库存量及去化速度，可以预测下阶段龙岩中心城市商品房销售及价格总体稳定，不至于大起大落。