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房价已高企 为何楼市还这样“火”——近期龙岩楼市“火爆”现象探析
发布人:房地产业协会 发布时间:2017/6/29 浏览次数:234

 

截止2017年5月末,龙岩中心城市商品住房的均价是8614.2元/平方米,预计至6月底,可能会突破万元大关。目前,在龙岩大道、龙腾路等较好的地段上,其新建楼盘商品住房的标价都在1.2万元/平方米以上。这样高的价格,以龙岩普通居民当前的收入水平当是难以承受的。但市场呈现的却是一派“火热”景象,3月份以来新开的几个楼盘,几乎都是当日售罄。为了平息抢购风波,有的项目业主不得不临时加推新盘。据统计,1-5月份,龙岩中心城市销售商品住房面积64.08万平方米(6025套),同比增加29.38%,交易二手住房32.79万平方米(3593套),同比增长80.66%。面对市场这种旺销情景,不少人产生困惑,他们纷纷打电话或者当面问我,为什么房价那么高,楼市还这样“火”?我是这样回答的:楼市的“冷”、“热”是由供求关系决定的,供过于求,市场自然就“冷”,供不应求,市场自然就“热”,供求平衡,市场才能平稳发展。那么,近期龙岩楼市的供求状况究竟如何?作为业内人士,我想作一简要探析,期冀对开发商和广大消费者正确认识龙岩楼市现状,准确预判龙岩楼市发展趋势能有所帮助。

从供应端看,新建商品房供应相对不足。为什么说是相对?因为从库存量看,至2016年底,中心城市仍库存商品住房95万平方米,加上已拿地未开工、按规划容积率计算出来的约269万平方米再加上已开工、未批准预售的48万平方米的潜在库存,总共约有412万平方米的可供商品住房面积。从这个总量上看,如果都能建成商品房,形成有效供应,那么市场房源应该是充足的。但由于有的房企自有资金缺乏,有的项目股东意见不一,有的项目债权债务未能理清等等原因,影响了新建楼盘的整体开发进度。据统计,2017年1—5月份,中心城市累计批准预售商品住房面积仅33.13万平方米,同比减少2.19%。上述的那些隐性库存,相当一部分未能形成有效供应,造成目前市场供应偏紧的局面。

从需求端看,由于受“买涨不买落”习惯性思维影响,再加上前两年为去库存各级政府出台了包括税收、信贷等一系列鼓励购买首套商品住房的优惠政策,使得各类消费群体争相入市。刚需一族,如适婚青年、刚出校门走向社会的大学生、进城务工人员等,他们确需住房,尽管房价高企,也不得不举全家之力,甚至靠亲戚朋友相助,去拼购一套住房。他们担心,如再犹豫,恐怕房价又涨了;改善型购房者,这类群体一般年龄较大,有一定的工作资历和一定积蓄,大部分人都有一套房子,或是政策性房改房或是集资建房。但这些房子房龄较长,且大多没有电梯,他们想以旧换新。房价上涨对他们影响不大,反正水涨船高,新房涨价,旧房也涨价,一卖一买,无非是补些差价,还是承担得起;拆迁安置户,这类购房群体这几年为数大增,“九大片区”改造,催生了一大批“拆一代、拆二代”,购买新房对他们来说“不差钱”,有的甚至一买好几套;还有一类就是投资、投机需求,这类群体,在前几年楼市低迷时,基本退出房地产市场,但去年以来,随着楼市的不断升温,又重新“杀回”龙岩楼市。客观上,由于经济整体下行,投资渠道不多,加上近几年金融市场M2总量持续增长,投资者担心手中的货币贬值,很自然就选择投资买房。至于那些投机者,他们本身就有“赌博”心理,只要有机可乘,就要放手一搏。近年来,楼市持续升温,他们很自然就使出浑身解数,拼命买房,力求捞个“盆满钵满”。以上就是目前龙岩楼市需求方各类人群的购房心理和购房行为,但无论是哪类群体,要想顺利购房,都离不开金融杠杆的支撑。近几年,国家为鼓励去库存而出台的优惠信贷政策,就为购房者创造了这种条件。由此,我们就不难理解,为什么房价高企,龙岩楼市依然那么“火热”了。

那么,这种房价上涨的趋势如何遏制?下半年中心城市楼市运行趋势又如何?我个人认为,市场有起有落,波浪式地向前推进,这是一般规律。房地产市场也一样,不可能一直疲软,也不可能持续坚挺。当前,就全国而言,楼市温度稳中有降,热点调控城市“降温”明显,国家调控的思路是“控一线、稳二线、活三、四线”。我们龙岩属于“三、四线”城市范畴,面对当前楼市“火气”蔓延的情形,如何处理好“活”与“火”的关系极为重要。市政府和房地产管理部门已经采取“去库存”和“控房价”双轨并行、加强市场管理等一系列有效措施,切实落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的市场定位、要求。相信,下一阶段,龙岩房价上涨趋势会得到有效遏制,房地产市场会健康、平稳地向前发展。



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