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龙岩市1—11月份房地产市场运行形势分析
发布人:房地产业协会 发布时间:2017/12/20 浏览次数:488

2017年1—11月份,龙岩房市比较“热”,呈现“量价齐升”趋势,市房协深入会员企业和市场调查研究,及时发现市场运行的“亮点”和存在问题,向市政府及有关部门反映,并提出协会的意见和建议,努力促进本市房市平稳健康发展,较好地发挥了协会的“桥梁”、“纽带”作用,现将具体情况汇报如下:

一、1—11月份全市房地产市场运行情况

1、房地产开发投资同比增长。

2017年1-11月全市完成房地产开发投资168.67亿元,同比增加6.5%,其中中心城市完成123.16亿元,同比增加7.9%。

开发投资同比增长的主要原因:土地购置量增加,1—11月全市购置土地40.24亿元,比增27.1%。其中中心城市34亿元,比增21%。建安投资同比增长。1-11月全市完成房地产建安投资109.37亿元,同比增长4.6%,其中中心城市完成房地产建安投资71.92亿元,同比增长8.2%。目前我市住宅库存不足,房地产企业积极推盘,加快在建项目的建设进度。

2.商品房销售增长较快。

1-11月全市销售商品房276.26万㎡,同比增加14.95%,销售商品住房232.02万㎡21122套,同比增加14.5%。其中中心城市销售商品房163.67万㎡,同比增加18.24%,销售商品住房135.08万㎡12521套,同比增加17.58%。

商品房销售面积增长较快的主要原因今年二季度以来中心城市供应的新建商品房品质、地段、配套较好,吸引力较大,如建发富力“玺院”、融侨“观邸”、融信紫金山“学院府”、城发“福郡”、交发“龙岩风景”等,有效增加了商品住房的供应量,促进了商品住房需求的进一步释放。

3、二手房交易持续增加。

1-11月全市交易二手房159.96,同比增加22.92%,交易二手住房137.0413279套,同比增加28.41%。其中:中心城市交易二手房89.65,同比增加51%;交易二手住房75.818374套,同比增加48%。但从环比看,中心城市二手房交易环比季度有所下滑的主要原因:受银行贷款政策的收紧,放款时间拉长、银行利率上浮等因素的影响,二手房市场买卖双方的热情有所降低。

4、房价情况

商品房销售价格情况:1-11月全市商品房均价为7145元/,同比上升24.11%;商品住房均价为7297元/,同比上升23.62%。其中:中心城市商品房均价为8580.5元/,同比上升29.81%;商品住房均价为9110.5元/,同比上升30.4%。11月份单月,均价更高,达10179元/㎡,已突破万元大关。

中心城市商品住房均价同比上涨的主要原因:一是近期中心城市在售楼盘的品质优、地段好、吸引力强,且在售楼盘的楼面地价较高,介于3800元/至5000元/之间。二是今年中心城市住宅用地供应91.25万㎡,同比增长117.62%,平均溢价率较高知名企业进入,产品品质提升,也带来品牌溢价。在提升住宅产品品质的同时,也带来了土地价格的上涨及住宅产品的品牌溢价,从而带动销售价格的上涨。三是龙岩作为三四线城市,受一二线城市限购升级,购买力、价格溢出效应的影响,不少准备在厦门、福州、漳州置业的龙岩潜在购房户,转回龙岩购房,助推了房价上涨。由于房价大幅上涨,而土地成本除部分楼盘所处地段较好,楼面地价较高外,其余在售楼盘土地成本与以往销售楼盘对比溢价不高。其他建安成本和财务成本基本变化不大,这样,项目毛利率增加较大,约在20—30%之间。

5、去库存成效初现至201711月末,全市已批准预售未售出的商品房面积290.58万㎡,商品住房132.77万㎡,非商品住房157.81万㎡。其中中心城市商品房149.91万㎡,商品住房61.26万㎡,非商品住房88.69万㎡。根据2014-2016年商品房、商品住房、非商品住房月均销售面积计算去库存期。截至11月末,已批准预售未售出的商品房去库存期:全市商品房16.08个月,商品住房8.15个月,非商品住房88.66个月;中心城市商品房13.98个月,商品住房6.17个月,非商品住房112.22个月。目前,我市商品住房去库存期已基本进入合理区间,商业地产库存化较为困难。

二、针对房市运行存在问题我会向市政府及有关部门提出如下意见、建议:

 1、科学合理供地,从源头上把控两类地产的供需平衡。土地是房地产开发的根本,土地供应政策是政府调控房地产市场的风向标、温度计、晴雨表。针对龙岩中心城市住宅市场和商业地产的“热”、“冷”不均现象,我会对下一步的供地提出3点建议:一是要调整供地数量比例,增加住宅建设用地供应,减少、以至在一段时间内停止供应商业地产用地。根据中心城市近三年新建商品住房的平均需求量,以容积率3.0计算,建议每年供应住宅建设用地700—800亩为宜。而对商业地产,因库存量大、去化周期长,起码五年内不应新增土地供应。新建楼盘除规划建设居民生活必不可少的农贸市场、少量商铺外,一般不再规划建设大型商场、酒店、写字楼等商业设施;二是要掌握好供地节奏,要根据中心城市每年新建商品房的需求量,适时适量推出土地。既要确保商品房供应不断档,也要避免在一段时间内扎堆供地、超量供地,造成新建商品房“产能过剩”;三是要注意所供地块的地段平衡,优质地段因楼面地价高,商品房价格自然高,对低收入人群就不适合。因此供应土地应考虑各种地段、各个方向的搭配,以满足不同层次的消费者对不同档次商品住房的需求。

2、对住宅增加有效供应,建议采取2条措施:

对前几年已供地,但因各种原因未开工或已开工未办理预售许可、未能形成有效供应的项目约300万平方米,帮助项目业主分析原因,采取一企一策的办法,有针对性的促其开工、上市,尽快建成商品房,推向市场,形成有效供应。

对目前已拿地,正在按计划施工或已批准预售的“恒大绿洲”、“融侨观邸”、“交发·龙岩风景”、“碧桂园·北大燕园”、“建发·玺院”、“园坤·天悦莲馨”等二十个项目进行跟踪,确保其按进度、保质、保量上市供应。

3、对商业地产去库存,采取二项措施:

大力支持符合条件的非住宅类商品房项目用地调整转型,支持商住项目调整建筑面积比例,减少商业、办公建筑面积,增加住宅建筑面积。

采取税费优惠政策,降低商业地产交易成本,吸引有规模、有实力、有经营意愿的商家入驻龙岩购买、租赁商场、酒店、写字楼等商业地产。目前可操作的税种有:a.土地增值税预征率。目前税务部门规定的预征率是普通商品住房2%、非普通商品住房3%、非住宅(商业地产5%),建议2%、3%两项可保留,将5%的商业地产调整为2%。土地增值税是项目完成后才结算,未完工验收之前采取预征,结算时多还少补。因此调整预征率不影响项目总的应纳税额,但对房地产开发企业,由于预征率减少,可减少当期支出,对缓解资金压力有一定意义;b.契税“即征即奖”政策,这项政策我市执行至2016年12月31日就中止,但实践证明,这项政策对去化商业地产是有效的,因此建议:契税“即征即奖”对住宅地产可不再执行,但对商业地产建议继续执行至2018年底。



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